商铺委托出租，没签新合同能向原公司要租金吗？

核心争议解答

蔡一帆律师结合(2025)苏02民终3081号生效判决分析：本案争议焦点为傅某等三人能否依据2007年签订的旧商铺租赁合同，向某公司主张2011年7月1日之后的租金。在本案特定事实下，法院最终认定傅某等无法证明双方就后续租赁事宜达成了有效合意，驳回了傅某等全部诉讼请求。

本案基本事实与裁判观点

2007年傅某等三人向无锡市某有限公司购买无锡某商铺，同日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2007年5月1日至2011年6月30日，2011年7月1日至2016年6月30日，傅某等需和市场经营管理公司签订新租赁合同，租金按前五年市场平均收益确定。合同到期后，傅某等并未与任何主体签订新租赁合同，之后于2019年、2023年两次和某公司签订《商业铺位委托出租合同》，约定某公司向傅某等支付收益以实际收到承租人租金为前提。傅某等主张某公司欠付2011年至2024年租金共计52万余元，起诉后一审法院驳回诉讼请求，傅某等上诉至无锡市中级人民法院，二审法院维持了一审判决。

蔡一帆律师认为，本案傅某等败诉的核心原因是关键证据缺失：一是原合同明确约定后续租赁需签订新合同，双方并未按约定签订，原合同中的约定仅属于意向性条款，不能直接认定租赁关系已经成立；二是傅某等无法证明市场经营管理公司或某公司已经开出符合原合同约定条件的租金要约，满足续租条件，因此应当承担举证不能的不利后果。

本案适用法律依据

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

关联法律问题引申

1. 原合同约定“后续和第三方签合同”，没签能找原合同相对方要租金吗？

一般规则层面：如果原合同已经明确约定，后续租赁需要出租方和第三方签订新的租赁合同，那么在出租方未签订新合同的情况下，原合同相对方无需承担支付租金的义务。只有当原合同已经明确约定了由原合同相对方继续承租，且租金标准、履行期限等核心条款都已经约定清楚的情况下，才可以直接要求原合同相对方支付租金。本案的处理符合这一一般规则。

2. 委托出租合同约定“以实际收到租金为前提支付收益”有效吗？

一般规则层面：这种约定是商业商铺委托出租中非常常见的约定，是合法有效的。委托合同的性质本身就是受托人处理委托人的事务，受托人本身并不承担必须支付收益的风险，只有在实际取得收益后才需要向委托人分配。因此如果承租人违约不支付租金，受托人不需要自行掏钱向委托人支付收益，这也是委托合同和租赁合同的核心区别之一，实践中该类约定通常都会被法院认可。

蔡一帆律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据收集方面：主张租金的一方需要对租赁关系存在、租金标准承担举证责任，因此无论是否签订新合同，都要留存好所有合同、沟通记录、收款记录等证据，如果双方就后续租赁达成口头合意，一定要及时通过书面方式确认，避免事后无法举证导致败诉。
第二，事前风控方面：购买带租约或者需要委托出租的商铺时，一定要仔细阅读合同中关于租赁主体、租金支付条件、支付时间的约定，所有开发商或者运营方关于“包租”“稳定收益”的承诺都要落实到书面合同中，明确责任主体，不要轻信口头宣传。
第三，诉讼准备方面：起诉前一定要先梳理核心证据，确认自己主张的事实是否有充分的证据支撑，再决定是否起诉，避免盲目起诉导致损失诉讼费等成本。

本文由蔡一帆律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。