政府出租土地免租期满没约定租金，能主张十年租金吗？

核心争议焦点

本案争议焦点为：免租期满后双方未就租金标准达成一致，出租人能否主张免租期满后至合同解除前的全部租金？

蔡一帆律师结合(2025)苏02民终2632号生效判决分析：本案中二审法院改判，不支持出租人主张免租期满后十年的全部租金，仅支持合同解除后的占有使用费。在本案特定事实下，双方合同明确约定"五年后视经营状况，根据实情再定"，出租人未举证证明双方已经就租金达成一致，也未举证证明其催讨过租金，因此不支持其主张。

本案基本事实与裁判思路

2009年原利某镇政府（后行政区划调整变更为利某街道办事处）与丁某签订《协议书》，将原某某小学西南角土地出租给丁某建设游泳池，约定前五年免租，五年后根据经营情况再定租金，同时约定十年后如因建设需要搬迁，政府不承担费用。后经司法测绘，丁某实际使用土地面积为1242.95平方米。

2024年利某街道办事处因建设需要通知丁某解除合同，要求收回土地，并主张2014年6月（免租期满）至2024年4月的租金共计25万余元。一审法院支持了利某街道办事处的租金主张，二审改判后认为，双方明确约定五年后租金视经营情况再定，利某街道办事处未举证证明双方已就租金达成补充协议，也未证明其催讨过租金，因此不支持其主张该期间的租金，仅支持合同解除后的占有使用费按政府公布的集体土地租金标准计算。

不定期土地租赁合同，出租人能随时解除吗？

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。这是一般规则层面的要求。

本案中，双方《协议书》并未约定明确的租赁期限，仅对搬迁条件做了约定，因此属于不定期租赁，出租人提前通知丁某搬离，符合法律规定，一、二审均支持合同解除，这一裁判结果和一般规则是一致的。

没有约定租金标准，一定拿不到租金吗？

一般规则层面，并不是说没有约定租金就一定拿不到租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。如果出租人能够举证证明双方已经就租金标准达成口头约定，或者有当地同类土地租赁的交易习惯可循，仍然可以主张租金。

本案中特殊之处在于，双方合同明确约定"五年后视经营状况再定"，说明租金是否收取以及收取多少都需要另行协商，出租人没有举证证明协商结果，也没有举证证明其主张过租金，因此在本案特定事实下不支持其主张，该结论不能推广到所有未约定租金的案件。

蔡一帆律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据收集与留存方面，签订租赁合同时一定要明确约定租金标准、支付周期、支付时间，不能图省事只约定免租期不约定后续租金，否则后续产生争议时，没有书面证据很难举证。如果确实需要事后再定租金，也要在合同中明确约定确定租金的方式，比如参照当地同类土地同期租金标准，避免出现本案中需要举证协商结果的被动情况。

举证策略方面，主张租金的一方应当对双方存在租金约定、租金标准承担举证责任，如果不能举证，将面临败诉风险。蔡一帆律师提醒，在办理同类案件时发现，很多当事人因为前期合同约定不清晰，后期又没有留存协商沟通的证据，导致主张租金不被支持，因此在免租期满后，双方就租金进行协商时，一定要留存书面沟通记录，比如往来函件、微信聊天记录等，避免后续维权无据。

事前风险预防方面，承租方如果遇到合同只约定免租期不约定后续租金的情况，应当主动提出明确约定，避免后续出租人突然主张高额租金，陷入被动。出租人如果需要后续调整租金，也应当及时和承租方沟通，留存沟通证据，不要等到十多年后再主张，此时证据大多已经灭失，很难得到法院支持。

本案结论仅基于本案特定事实，遇到类似问题建议结合个案情况咨询专业律师。

本文由蔡一帆律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。